□本報記者 谷 青
為更加有效地規范國有土地上房屋征收與補償行為，有力保障被征收人的合法權益。2011年1月21日，國務院以第590號令公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，取代了2001年6月13日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》；2011年3月21日，《濟南市國有土地上房屋征收與補償工作暫行規定》(以下簡稱《征收條例》)正式實施，進一步明確了我市國有土地上房屋征收與補償工作的具體政策。同年6月3日，住建部發布實施《國有土地上房屋征收評估辦法》，明確了被征收房屋價值評估有關問題。
《征收條例》實施已有一年時間，市民對新規了解有多少？近日，在泉城廣場舉辦的房屋征收政策宣傳日活動中，記者發現，不少市民對于房屋征收補償的相關規定還不是特別了解。
“行政強拆”退出歷史舞臺
在征收新政中，最顯著的變化就是將原拆遷條例中令人敏感的“拆遷”改為了“征收”。
相比原拆遷條例，征收新政主要有四大不同：一是主體不同。原拆遷條例規定，拆遷的主體是依法取得房屋拆遷許可證的單位。《征收條例》規定，房屋征收的主體是政府，即國家實施房屋征收，并具有一定的行政強制性。二是法律關系不同。拆遷條例規定，拆遷的法律關系產生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門，對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理，并可以作為中立的第三方對拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭議做出行政裁決。《征收條例》規定，征收的法律關系產生于征收人(政府)和被征收人之間，政府作為當事人一方，不再作為中立的第三方，因此不再具有行政裁決權。三是程序不同。拆遷條例規定，拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動的，房屋拆遷管理部門頒發拆遷許可證，拆遷人實施房屋拆遷。《征收條例》規定，征收程序是由政府直接啟動，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。四十強制執行模式、申請法院強制執行的主體是房屋拆遷管理部門，執行的依據是房屋拆遷管理部門的裁決。《征收條例》規定，由政府申請法院強制執行，執行的依據是政府做出的補償決定，不再規定行政機關自行強制拆遷。
公共利益界定是核心
征地拆遷影響著很多群眾的切身利益，相關惡性事件頻發，使得人們對出臺的新法規尤為關注。
《征收條例》規定，征收國有土地上單位、個人的房屋只能是為了公共利益的需要。依據的憲法和有關法律，一是《憲法》第十三條第三款規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。二是《物權法》第四十二條第一款規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。三是《城市房地產管理法》第六條規定，為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
談到征地制度，學術界無一例外地要求先界定清楚公共利益。公共事業與公益事業不同，根據《公益事業捐贈法》第三條的規定，公益事業是指非營利性的救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動，而作為公共事業的教育、科學、文化、衛生、體育事業、環境保護、社會公共設施建設以及促進社會發展和進步的其他社會公共和福利事業等，比公益事業的范圍要廣，不排除具有營利性的項目。
征收補償市場價“作主”
在該《征收條例》的諸多細化規定中，對房屋價值的評估標準備受廣大百姓關注。根據規定，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。對征收住宅房屋實行貨幣補償的，貨幣補償金額按照征收決定公告之日起被征收住宅房屋所處區位新建普通商品房市場價格評估確定。
評估機構的選定，首先由被征收人協商選定，15日內協商不成的，由房屋征收部門組織逐戶征詢或者集中投票的方式，按照多數決定的原則選定房地產價格評估機構，或者通過抽簽、搖號等形式在公布的房地產價格評估機構名單中隨機選定房地產價格評估機構。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估，對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
對于征收補償方式，被征收人有多種選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
對征收范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償。給予征收房屋停產停業損失補償，應當符合三個條件：一是房屋權屬證書和房屋登記簿記載的房屋用途為生產、經營用房等非住宅用途；二是具有合法的營業執照、稅務登記證并有近期納稅記錄；三是房屋權屬證書和房屋登記簿、營業執照、稅務登記證注明的營業地點相一致。
房屋征收決定前，政府組織有關部門對未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超出批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法建筑和超出批準期限的臨時建筑，不予補償。
若被征收人對市、縣級人民政府作出的補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起六十日內，向作出補償決定的市、縣級人民政府的上一級人民政府申請行政復議；也可以再三個月內向人民法院提起訴訟，或者依法提起行政復議后對復議決定不服的，可以自收到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起行政訴訟。
【名詞解釋】
“公共利益需要”：一是必須為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展的需要。二是因國防和外交的需要和由政府組織實施的能源、交通、水里、教科文衛體、資源環保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業需要以及保障性安居工程建設、舊城區改建的需要以及法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
類似房地產：是指被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產；類似房地產的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內土地使用權的價值。
補償決定：房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，做出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案做出補償決定，并在房屋征收范圍內給予公告。
（信息來源：濟南日報）