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濟南市人民政府辦公廳關于印發濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法的通知

濟政辦發〔2021〕16號

各區縣人民政府，市政府各部門（單位）：

《濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》已經市政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。2020年8月15日印發的《濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》（濟政辦發〔2020〕20號）同時廢止。

濟南市人民政府辦公廳

2021年8月7日

（聯系電話：市自然資源和規劃局開發利用處，66605402）

（此件公開發布）

濟南市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步規范我市建設用地使用權二級市場秩序，加強市場管理，優化土地資源配置，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》等法律法規規定以及《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發〔2019〕33號）要求，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市各區縣（含濟南高新區、市南部山區、濟南新舊動能轉換起步區，下同）建設用地使用權轉讓、出租、抵押及其管理。法律法規另有規定的，從其規定。

第三條 建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易等情況，具體包括凈地交易、在建工程交易、土地連同地上物整體交易。涉及房地產交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規規定。

已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本辦法執行。

第四條 充分尊重權利人意愿，保障市場主體合法權益，實現各類市場主體按照市場規則和市場價格依法平等交易建設用地使用權。

第五條 在現有不動產登記機構設置交易事項辦理窗口，搭建城鄉統一的土地二級市場交易平臺，統一管理全市土地二級市場交易。區縣自然資源主管部門利用土地二級市場交易平臺對投資額度是否達到25%、交易價格是否比標定地價低20%等事項實施審查。

第六條 建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程。交易雙方可利用土地二級市場交易平臺發布和獲取市場信息，自行協商交易或者委托土地二級市場交易平臺公開交易，達成一致后簽訂合同并辦理不動產登記手續。

第七條 交易雙方應當簽訂統一交易合同。市自然資源和規劃部門負責制定建設用地使用權轉讓、出租、抵押合同示范文本。示范合同未盡事宜可簽訂補充協議，不得違反法律法規規定、土地出讓合同約定或者劃撥決定書規定。

第二章 建設用地使用權轉讓

第八條 本辦法所稱建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權再轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定辦理房地產轉讓相關手續。

第九條 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，原出讓合同和登記文件中載明的權利與義務隨之轉移。轉讓后建設用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。

第十條 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，在使用年期內參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行。轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式。

第十一條 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準。土地用途符合《劃撥用地目錄》以及有關規劃要求的，不再補繳土地出讓價款，市、區縣政府授權自然資源主管部門按照轉移登記辦理；土地用途不符合《劃撥用地目錄》要求的，在符合規劃的前提下，經市、區縣政府批準后，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款，自然資源主管部門為其辦理土地出讓手續和不動產登記；不符合規劃的，原則上由自然資源主管部門依法收回建設用地使用權。

第十二條 有下列情形的，建設用地使用權不得轉讓：

（一）未按出讓合同約定支付全部土地出讓金或者未取得不動產權證書的；

（二）未按照出讓合同約定投資開發，屬于房屋建設工程，未完成開發投資總額25%以上的，或者屬于成片開發土地，未形成工業用地或者其他建設用地條件的；

（三）司法和行政機關依法裁定、決定查封或者限制轉讓的；

（四）權屬有爭議的；

（五）被依法收回建設用地使用權的；

（六）共有建設用地使用權，未經其他共有人同意的；

（七）被依法確認為違法用地或地上建筑物、附著物存在違法情形的；

（八）禁止轉讓的其他情形。

第十三條 宗地一經確定，不得隨意調整。確需分割、合并或調整邊界的，應經自然資源主管部門同意后，按照法定程序辦理。宗地分割、合并后應具備獨立分宗條件，滿足規劃審批、消防安全、市政配套等要求。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

第十四條 建設用地使用權交易價格比標定地價低20%以上的，市、區縣政府可行使優先購買權，收購后納入政府土地儲備，保障市場平穩發展。

建設用地使用權按份共有人轉讓其享有的共有建設用地使用權份額時，其他共有人在同等條件下享有優先購買權。建設用地使用權人轉讓已出租的建設用地使用權時，承租人在同等條件下享有優先購買權。

第十五條 新型產業發展用地、標準廠房轉讓參照相關規定執行。

第三章 建設用地使用權出租

第十六條 本辦法所稱建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第十七條 建設用地使用權出租的，出租人與承租人應簽訂建設用地使用權出租合同，出租期限不得超過建設用地使用權剩余年限，且最高不得超過20年。

第十八條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，不得違反法律法規規定和有償使用合同相關約定。

第十九條 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，出租人應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建設用地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。出租人依法申報并繳納相關收益的，不再單獨辦理劃撥建設用地使用權出租批準手續。

第二十條 有下列情形的，建設用地使用權不得出租：

（一）未按出讓合同約定或劃撥決定書規定期限和條件投資開發、利用土地的；

（二）司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制出租的；

（三）建設用地地上建筑物或其他附著物屬于違法建設的；

（四）禁止出租的其他情形。

第四章 建設用地使用權抵押

第二十一條 本辦法所稱建設用地使用權抵押，是指土地使用權人將其依法取得的建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物以不轉移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法就該抵押物優先受償。

第二十二條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可用于抵押。所擔保債務履行期限不得超過建設用地使用權剩余年限。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可依法一并抵押，所擔保債務履行期限不得超過剩余租賃年限。

第二十三條 以劃撥方式取得的建設用地使用權可依法設定抵押權，劃撥建設用地抵押權實現時債權人應優先繳納土地出讓收入。

第二十四條 不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權可用于抵押。抵押雙方須承諾抵押權實現后不改變原不動產用途并保障原有經營活動持續穩定。

第二十五條 不得對部分宗地實施建設用地使用權抵押。

第二十六條 自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。涉及企業之間債權債務合同的，須符合相關規定。

第五章 監管責任

第二十七條 建立人民法院、財政、住房城鄉建設、國有資產監管、地方金融監管、行政審批服務、稅務等部門信息共享和聯動機制。

司法處置工作涉及建設用地使用權轉移的，自然資源主管部門應當向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況等。

有關部門（單位）國有資產處置涉及以劃撥方式取得的建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。

建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房城鄉建設和自然資源主管部門須加強協作，確保工作有序銜接。

第二十八條 強化交易事中事后監管，對違反有關法律法規規定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。對涉及簽訂監管協議或享受優惠政策的工業、商業用地交易，區縣政府和相關園區管委會應加大監管力度，對違約情況依法依規處置。

第二十九條 健全土地二級市場動態監測監管制度，強化一、二級市場聯動。嚴格落實公示地價體系，定期更新和發布基準地價和標定地價，完善土地二級市場價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。

第三十條 對交易活動中提供咨詢、估價、經紀等服務的中介組織進一步加強管理，引導其公平競爭、誠信經營。

第六章 附則

第三十一條 本辦法自2021年8月7日起施行，有效期至2026年8月6日。